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La loi Scellier, si elle est bien utilisée, peut permettre à un investisseur de se créer un patrimoine dans des conditions financières idéales. Il reste à sa charge d’éviter un certain nombre de pièges en vérifiant systématiquement tous les éléments qui contribuent à la qualité et à la valeur d’un bien sous peine que son investissement Scellier se transforme en véritable catastrophe financière.
Bref rappel sur le dispositif Scellier
Le dispositif Scellier permet à tout investisseur soumis à l’impôt sur le revenu, de bénéficier jusqu’au 31 décembre 2010, d’une réduction d’impôt étalée sur neuf ans et égale à 25% du prix du bien immobilier. L’investissement est plafonné à 300 000 euros pour une opération réalisée annuellement par un foyer fiscal. Ce taux sera ramené à 15 % pour les acquisitions de logements neufs livrés entre 2011 et le 31 décembre 2012.
Avantage supplémentaire : Le bien peut être donné en location, à des foyers ayant des revenus limités et à un niveau de loyer se situant en deçà d’un plafond fixé par les Pouvoirs Publics. Alors, l’investisseur peut prétendre à un abattement forfaitaire de 30 % des loyers et à une réduction supplémentaire pendant 6 ans. Celle-ci s’élève à 2 % par an du prix d’achat, portant ainsi la réduction totale à 37 % du montant de l’investissement.
Les pièges à éviter lors d’un investissement en loi Scellier :
- En ce qui concerne l’emplacement, mieux vaut choisir une ville dynamique, offrant une demande locative importante avec un emplacement situé dans un quartier proche du centre ville et des commodités, des commerces.
- Ne négligez pas la qualité de la construction en termes d’esthétique, d’isolation, de matériaux utilisés, de normes écologiques…une construction bâclée induira forcément une dégradation rapide et un risque de dévalorisation important ; c’est pourquoi je vous conseille fortement, pour écarter ce risque, de privilégier les programmes qui sont prioritairement destinés à l’habitation principale des locataires.
- le potentiel locatif de la zone Scellier concernée : le ministère du logement a défini trois zones réservées au dispositif Scellier. A, B1 et B2. Celles-ci sont classées par ordre de demandes locatives décroissantes. Ensuite, la vérification des niveaux de loyers pratiqués dans la zone Scellier concernée s’impose pour éviter de prendre comme une réalité intangible les niveaux de rentabilité mentionnés par les promoteurs dans certaines plaquettes publicitaires, ne faisant souvent que reprendre les plafonds de loyers du régime de la loi Scellier ; or ces derniers sont nettement supérieurs, dans beaucoup de régions, aux loyers de marché.
- la rentabilité locative : le taux de rentabilité locatif brut, se situe pour le locatif neuf en loi Scellier entre 4 % et 5 %. En deçà, mieux vaut s’abstenir d’investir, sauf si le bien en question présente vraiment une qualité exceptionnelle (emplacement et/ou qualité de la construction).
- Le plan de financement : s’il vous parait intéressant, au regard des taux actuels, de recourir au crédit pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, veillez toutefois à ce que la mensualité puisse être remboursée indépendamment de l’économie fiscale; trop de promoteurs et/ou de conseillers en patrimoine présentent des simulations financières où l’effort d’épargne pour rembourser le crédit est très réduit, voire quasiment nul. En effet, compter exclusivement sur son économie d’impôt et la perception régulière du loyer, peut s’avérer catastrophique en cas d’imprévus avec un investissement en loi Scellier (exemple : carence locative en cas de changement de locataire).
- Le prix d’achat : le risque de moins value n’apparaît qu’au moment de la revente, soit au minimum 9 ans après la date d’acquisition en loi Scellier. S’il paraît impossible d’établir une courbe d’évolution du prix du bien sur une aussi longue période, pensez à vous assurer que le prix d’achat du logement est au niveau du prix de marché. Si votre bien est en bon état et que l’emplacement a été bien choisi, le risque de moins value est peu probable.
- Durée de simulation : beaucoup de simulations financières sont présentées sur neuf ans dans la mesure où la rentabilité du projet apparaît sur cette période comme maximale en raison de l’étalement de la réduction d’impôt sur cette durée. Pour avoir une idée plus précise et plus juste du rendement locatif net global, il est préférable de solliciter une simulation Scellier sur une durée minimale de 15 ans, voire plus, si votre bien est destiné à procurer des compléments de revenus pour votre retraite, pour vos finances personnelles. (Après 9 ans l’impact fiscal tombe en loi Scellier classique).
Face aux taux de réduction attractifs que propose la loi Scellier, il vous faut adopter une attitude identique à celle que vous adopteriez pour l’acquisition de sa résidence principale. Vérifiez donc tous les fondamentaux contribuant à la réalisation d’un « bon investissement immobilier » ; vous devez considérer la réduction d’impôt Scellier comme un plus et non comme la motivation majeure de l’investissement. Sous cette condition, l’acquisition d’un logement locatif dans le cadre de la loi Scellier s’avérera un des placements les plus rentables.
Depuis le 28 janvier 2008, les opérations de virement bancaire sont harmonisées au niveau européen, pour les virements domestiques (de France à France) aussi bien que pour les virements à destination d’un pays de l’Union européenne. 
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